澳洲人一生的购房历程——中澳比较系列文章

2011-01-07 17:13:14 评论(0)
此文讲解我对澳洲人一生的购房历程的了解,并且分析中国人们购房压力之所以大、幸福感如此低的6大原因:1、中国房产交易市场还不够活跃,特别是二手市场和私人交易;2、中国信贷市场还不够活跃;3、在中国,装修任务落在买房者身上;4、在中国,人们对通过房产获利的开发商和炒房者有偏见;5、在中国,新建房过多,并且新建房影响了尚好的旧房的价值;6、在中国,政府通过压制房价了帮助人们置业(成效几乎没有),但没有进一步帮助人们从置业中获得实在的利益。
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昨天刚收到一本关于澳洲房产的。里面提及的关于典型的澳洲人一生的购房历程,与我先前的印象,极为吻合。

澳洲人不像一些欧洲人感到那么有安全感,必须要买房,才能过上真正的稳定的生活,并为退休做好准备。而在欧洲的一些国家,例如德国,超过一半的人一生租房,那是因为房客的利益得到非常好的保障,并且政府是最大的房东,能很好地为房客们服务。

在澳洲租房,如果房东给你60天的通知,你就得搬走。此外,购房贷款的每周的还贷金额,实际上跟每周租金差不多。不同的是,如果你租房,租金永远回不来;贷款还清后,房子是你的,你可以把它卖掉。

他们典型的购房历程是怎样的呢?跟中国很多人一样,小时候跟父母住在一起,长大找到工作后,一般就自己在外面租房,特别是对于与父母分居不同城市的人来说。 当他们决定要买房的时候,在他们租房的同时,就开始积蓄首期。以前首期一般是20%,但是现在由于房价不断上升,于是某些银行和贷款公司可以接受 0%-20%的首期,甚至如果在房价高速上涨期间,对于信用记录非常好的人,不但不需要首期,甚至可以给你贷出购房金额110%的钱,用额外的10%来帮助你支付购房的其他相关费用。因为他们看到,今天的购房行为是一种投资,而不是一种消费。

为什么说买房是一种投资呢?他们是这样理解的。今天买下来的房子,10年后至少涨一倍。1999年17万澳币的2房1卫,到了2009年转卖就变成35万了。而在这个过程中,他们会对房子做很多事情,使它增值,例如在房子里改建多一个卫生间,更换厨房设备,增加洗碗机等。今天付了首期,买下2房1卫,贷款10年。到了第5年有了孩子,并且到那个时候又有钱支付第2套房的首期了。于是把第1套房子出租,购第2套房——3房2卫或4房2卫,用第1套房的租金帮助还第2套房的贷款。当房贷全部还清后,就把房子全卖了,获利100%以上。然后又开始买更好的房子(例如在更好的区里买更豪华的别墅),又开始供房。若干年后,自己退休了,没有太多经济来源了,子女也有自己的家了,他们就把自己的大房子卖掉,又获利100%以上,然后买一套小一点的房子,把差价留作自己晚年使用。

虽然我现在还没有买房,虽然我没有深入了解中国的房产状况,但就这样表面的信息来说,我感觉中国人们购房压力之所以如此大,幸福感如此低,主要有这些原因:

1、 中国房产交易市场还不够活跃,特别是二手市场和私人交易。如果私人卖房有丰厚的回报,我们还需要做房奴做得如此痛苦吗?同样是做房奴,同样需要把收入 的相当一部分用于还贷,为什么澳洲人能有如此的“安全感”?因为他们相信他们是在投资,是在作比股票安全很多的投资。我听说中国为了控制房价,便限制二次购房,限制二手交易,限制炒房。这是大错特错的!如果全民都在用一生的时间炒房,全民都能期待这10年、20年、30年后那笔丰厚利润,谁还在意房价高?

2、 中国信贷市场还不够活跃。据了解,在中国,很多人都卡在首期上,为什么银行不愿意贷款给你,哪怕你有稳定工作有良好信用记录?因为这个信贷市场还不够活跃。怎样才够活跃呢?——你不贷,还有别的公司贷。对于银行和信贷公司来说,为了保住一个客户,他们可以降低首期,但要求很高的利息,同样可以接这个业务。然而,这个状况,是需要上面第1个问题解决后,才有可能解决的。因为,如果放贷者看不到房产的升值前景,他们就会觉得自己的风险很大,一旦客户不能还款,银行拍卖房子拍不出原来的价值,银行就亏了。

3、在中国,装修任务落在买房者身上。在澳洲,你买房全都是带装修的。并且上一个业主会想尽一切办法把房子装修得更加漂亮,以卖出一个好价格。同理,当你买房之后,你会很愿意在装修上花钱,因为你在装修上花的每一分钱(当然需要装修得当),将来都会有回报。而中国的情况是怎样呢?不是卖房者在装修,而是买房者在装修。我曾经跟一个在中国的朋友聊过,他说在中国,普通人买房住一段时间后卖房再买更好的房子,很难,因为你很难度过过渡期——新的房子需要装修,而在装修期间你还得住在旧房,因此你不可能把旧房卖掉获利,再买新房。也就是说,在中国, “买房后再装修”和“毛胚房是新房而装修过的房子却是旧房”这些思维,又进一步制约了私人房产交易了。

4、在中国,人们对通过房产获利的开发商和炒房者有偏见。这正如对资本家的偏见一样,大家都在憎恨资本家,因为他们在剥削你。但你为什么就不想想,如何让自己也成为资本家呢?同理,人们痛恨开发商把房价抬高,痛恨炒房者获得高额利润,为什么不想想,如何成为他们行列里的一员呢?你可能没办法成为开发商的一员,但你是否有可能成为炒房者呢?这值得思考。不过,这一个问题,终究还得回归第1点,没有活跃的私人房产交易市场,就不可能使老百姓们很容易地通过自家房产获得高额利润。

5、 在中国,新建房过多,并且新建房影响了尚好的旧房的价值。在澳洲,如果一片地区的楼房最高只有3层(有些区以别墅居多),那么新的开发商很难在旁边建一栋 10层的公寓,因为那样会“影响市容”并且遭到那个区的业主的反对。但是,在中国,通过以影响周边房产价值为代价而开发的新楼盘太多了(例如一栋10层的楼前面本来是花园,后来那地改建为15层的楼,那么原来的旧楼就马上贬值了)。

6、在中国,政府通过压制房价了帮助人们置业(成效几乎没有),但没有进一步帮助人们从置业中获得实在的利益。而澳洲的政府并不太干预房价,倒是会财政手段支持首次置业或私人交易。例如如果你是首次置业,将会获得额外的7000澳元的补助,另外有印花税的优惠;如果你把物业出卖,所获的收入,将不计入你的应交税的新增资本里面,也就是那笔收入是免税的,但如果你通过投资股票和基金获得收入,那是不免税的(例如你炒股赚了3万澳元,那么6000到3万澳元那部分收入就要被征调15%的税了,而3.7万到8万之间的收入则 是30%的税),因此,政府实际上是在鼓励老百姓炒房,而不鼓励炒股。要知道,人们拥有自己的物业,对一个社会的安定来说是一个非常重要的因素。而鼓励人们置业和帮助他们获利,是需要妥当的政策和手段的。澳洲的这方面,是很值得中国学习的。

当我对这个领域有更多的了解之后,我会再与大家分享我的新的体会。谢谢你的阅读!


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