昨天刚收到一本关于澳洲房产的书。里面提及的关于典型的澳洲人一生的购房历程，与我先前的印象，极为吻合。

澳洲人不像一些欧洲人感到那么有安全感，必须要买房，才能过上真正的稳定的生活，并为退休做好准备。而在欧洲的一些国家，例如德国，超过一半的人一生租房，那是因为房客的利益得到非常好的保障，并且政府是最大的房东，能很好地为房客们服务。

在澳洲租房，如果房东给你60天的通知，你就得搬走。此外，购房贷款的每周的还贷金额，实际上跟每周租金差不多。不同的是，如果你租房，租金永远回不来；贷款还清后，房子是你的，你可以把它卖掉。

他们典型的购房历程是怎样的呢？跟中国很多人一样，小时候跟父母住在一起，长大找到工作后，一般就自己在外面租房，特别是对于与父母分居不同城市的人来说。 当他们决定要买房的时候，在他们租房的同时，就开始积蓄首期。以前首期一般是20%，但是现在由于房价不断上升，于是某些银行和贷款公司可以接受 0%-20%的首期，甚至如果在房价高速上涨期间，对于信用记录非常好的人，不但不需要首期，甚至可以给你贷出购房金额110%的钱，用额外的10%来帮助你支付购房的其他相关费用。因为他们看到，今天的购房行为是一种投资，而不是一种消费。

为什么说买房是一种投资呢？他们是这样理解的。今天买下来的房子，10年后至少涨一倍。1999年17万澳币的2房1卫，到了2009年转卖就变成35万了。而在这个过程中，他们会对房子做很多事情，使它增值，例如在房子里改建多一个卫生间，更换厨房设备，增加洗碗机等。今天付了首期，买下2房1卫，贷款10年。到了第5年有了孩子，并且到那个时候又有钱支付第2套房的首期了。于是把第1套房子出租，购第2套房——3房2卫或4房2卫，用第1套房的租金帮助还第2套房的贷款。当房贷全部还清后，就把房子全卖了，获利100%以上。然后又开始买更好的房子（例如在更好的区里买更豪华的别墅），又开始供房。若干年后，自己退休了，没有太多经济来源了，子女也有自己的家了，他们就把自己的大房子卖掉，又获利100%以上，然后买一套小一点的房子，把差价留作自己晚年使用。

虽然我现在还没有买房，虽然我没有深入了解中国的房产状况，但就这样表面的信息来说，我感觉中国人们购房压力之所以如此大，幸福感如此低，主要有这些原因：

1、 中国房产交易市场还不够活跃，特别是二手市场和私人交易。如果私人卖房有丰厚的回报，我们还需要做房奴做得如此痛苦吗？同样是做房奴，同样需要把收入 的相当一部分用于还贷，为什么澳洲人能有如此的“安全感”？因为他们相信他们是在投资，是在作比股票安全很多的投资。我听说中国为了控制房价，便限制二次购房，限制二手交易，限制炒房。这是大错特错的！如果全民都在用一生的时间炒房，全民都能期待这10年、20年、30年后那笔丰厚利润，谁还在意房价高？

2、 中国信贷市场还不够活跃。据了解，在中国，很多人都卡在首期上，为什么银行不愿意贷款给你，哪怕你有稳定工作有良好信用记录？因为这个信贷市场还不够活跃。怎样才够活跃呢？——你不贷，还有别的公司贷。对于银行和信贷公司来说，为了保住一个客户，他们可以降低首期，但要求很高的利息，同样可以接这个业务。然而，这个状况，是需要上面第1个问题解决后，才有可能解决的。因为，如果放贷者看不到房产的升值前景，他们就会觉得自己的风险很大，一旦客户不能还款，银行拍卖房子拍不出原来的价值，银行就亏了。

3、在中国，装修任务落在买房者身上。在澳洲，你买房全都是带装修的。并且上一个业主会想尽一切办法把房子装修得更加漂亮，以卖出一个好价格。同理，当你买房之后，你会很愿意在装修上花钱，因为你在装修上花的每一分钱（当然需要装修得当），将来都会有回报。而中国的情况是怎样呢？不是卖房者在装修，而是买房者在装修。我曾经跟一个在中国的朋友聊过，他说在中国，普通人买房住一段时间后卖房再买更好的房子，很难，因为你很难度过过渡期——新的房子需要装修，而在装修期间你还得住在旧房，因此你不可能把旧房卖掉获利，再买新房。也就是说，在中国， “买房后再装修”和“毛胚房是新房而装修过的房子却是旧房”这些思维，又进一步制约了私人房产交易了。

4、在中国，人们对通过房产获利的开发商和炒房者有偏见。这正如对资本家的偏见一样，大家都在憎恨资本家，因为他们在剥削你。但你为什么就不想想，如何让自己也成为资本家呢？同理，人们痛恨开发商把房价抬高，痛恨炒房者获得高额利润，为什么不想想，如何成为他们行列里的一员呢？你可能没办法成为开发商的一员，但你是否有可能成为炒房者呢？这值得思考。不过，这一个问题，终究还得回归第1点，没有活跃的私人房产交易市场，就不可能使老百姓们很容易地通过自家房产获得高额利润。

5、 在中国，新建房过多，并且新建房影响了尚好的旧房的价值。在澳洲，如果一片地区的楼房最高只有3层（有些区以别墅居多），那么新的开发商很难在旁边建一栋 10层的公寓，因为那样会“影响市容”并且遭到那个区的业主的反对。但是，在中国，通过以影响周边房产价值为代价而开发的新楼盘太多了（例如一栋10层的楼前面本来是花园，后来那地改建为15层的楼，那么原来的旧楼就马上贬值了）。

6、在中国，政府通过压制房价了帮助人们置业（成效几乎没有），但没有进一步帮助人们从置业中获得实在的利益。而澳洲的政府并不太干预房价，倒是会财政手段支持首次置业或私人交易。例如如果你是首次置业，将会获得额外的7000澳元的补助，另外有印花税的优惠；如果你把物业出卖，所获的收入，将不计入你的应交税的新增资本里面，也就是那笔收入是免税的，但如果你通过投资股票和基金获得收入，那是不免税的（例如你炒股赚了3万澳元，那么6000到3万澳元那部分收入就要被征调15%的税了，而3.7万到8万之间的收入则 是30%的税），因此，政府实际上是在鼓励老百姓炒房，而不鼓励炒股。要知道，人们拥有自己的物业，对一个社会的安定来说是一个非常重要的因素。而鼓励人们置业和帮助他们获利，是需要妥当的政策和手段的。澳洲的这方面，是很值得中国学习的。

当我对这个领域有更多的了解之后，我会再与大家分享我的新的体会。谢谢你的阅读！